Ceny „M” w górę

Coraz mniej mieszkań w budowie oraz tych, których budowę rozpoczęto w ostatnich miesiącach, a także tych, na których budowę wydano pozwolenia. A jednocześnie wejście w życie od początku lipca rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2%” oraz Konto Mieszkaniowe. Jednocześnie coraz bardziej nasilają się pogłoski o zmniejszaniu w kolejnych miesiącach stóp procentowych przez RPP, co zmniejszy wielkość rat kredytowych. Łączne występowanie tych czynników sprawia, że rosnący popyt na mieszkania zderza się z malejącą ich podażą.
Prawa ekonomii wskazują, że w takich sytuacjach ceny „M” będą szły w górę. Czy jest to faktycznie nieuniknione, a także jak duże mogą faktycznie okazać się podwyżki cen, dowiemy się w nadchodzących miesiącach.
W realu wygląda to tak, że według danych GUS w I połowie br. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 111,9 tys. mieszkań oraz rozpoczęto budowę 85,6 tys. mieszkań, tj. odpowiednio o 34,7% oraz o 28,5% mniej niż rok wcześniej. Także w samym czerwcu br. znacznie zmniejszyła się w skali roku zarówno liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 40,2% do 20,9 tys.), jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 32,8% do 16,1 tys.).
Co więcej nadal niższa niż przed rokiem była liczba mieszkań pozostających w budowie. GUS szacuje, że na koniec czerwca br. było ich 806,8 tys., tj. o 8,5% mniej niż w końcu czerwca ub. roku.
Tymczasem, zajmujące się polityką mieszkaniową państwa ministerstwo rozwoju i technologii w opublikowanym w ostatnich dniach komunikacie poinformowało - w odpowiedzi na pojawiające się wątpliwości - że przez 10 lat kredytobiorcy korzystający z bezpiecznego kredytu 2% mogą być pewni, że raty ich zobowiązań będą na tym samym poziomie – niezależnie od ewentualnej zmian stóp procentowych. Co więcej, całe ryzyko z tym związane spoczywa na Skarbie Państwa.
MRiT ujawniło także, iż po czterech tygodniach działania programu „Pierwsze Mieszkanie”, którego bezpieczny kredyt 2% jest częścią, wpłynęło już ponad 18 tys. wniosków o udzielenie kredytu. A ponadto drugi filar programu, czyli Konto Mieszkaniowe (oszczędzanie na mieszkanie na preferencyjnych warunkach) zaowocowało założeniem niemal 600 kont oszczędnościowych.
Jak zaznaczył Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, już sama zapowiedź programu „bezpieczny kredyt 2%” „uruchomiła nową falę wzrostu cen, a w drugim kwartale wzrosty cen, sięgające nawet 5% nie były notowane od okresu sprzed kryzysu subprimowego”.
A jednocześnie, według Furgi, „najatrakcyjniejszy z dotychczasowych instrumentów finansowego wsparcia przez rząd dojścia do własności mieszkaniowej spotkał się zgodnie z oczekiwaniami z bardzo dużym zainteresowaniem”.
Przy czym - zwraca uwagę Furga - wiele wniosków o kredyt jest procedowanych w bankach i na razie trudno powiedzieć, ilu wnioskujących nie spełnia warunków programu, a ilu nie będzie mogło wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Trwa uzupełnianie dokumentów. Wobec tego, w opinii szefa Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, „w kolejnych miesiącach liczba nowych wniosków zapewne się zmniejszy”.
Piotr Bujak, główny ekonomista PKO Banku Polskiego w wywiadzie dla portalu filarybiznesu.pl, spytany przez mnie o ocenę sytuacji na rynku mieszkaniowym i o ewentualne zmiany na nim cen w najbliższych miesiącach, zauważył: „nowych projektów mieszkaniowych brakuje. Bowiem deweloperzy mocno ograniczyli liczbę nowych inwestycji w poprzednim roku, kiedy trwało załamanie rynku, zwłaszcza kredytowego, co osłabiało popyt na mieszkania. Zaś obecnie odżywający popyt zderza się z osłabioną podażą. To dość wyraźnie sugeruje, że ceny mieszkań będą podążać w górę. Nie wiadomo jednak, w jakiej skali”.
Być może więc warto byłoby, będąc na miejscu potencjalnych nabywców mieszkań, którzy rozważają obecnie skorzystanie z programu „Pierwsze Mieszkanie” (bezpieczny kredyt 2% jest jego częścią), by wzięli pod uwagę opinię wspomnianego Jacka Furgi, który m.in. zauważył: „można zadać pytanie czy warto rzeczywiście nawet za wyjątkowo tani kredyt nabyć mieszkanie tylko dlatego, że jest do sprzedania i mieści się w cenie dopuszczalnego limitu kredytowego, ale nie spełnia nie tylko naszych marzeń, ale również oczekiwań funkcjonalnych. Bo przecież trzeba będzie w nim mieszkań przez co najmniej 10 lat”.
Osobiście podejrzewam, że tego typu myślenie raczej przegra w zderzeniu z realnym brakiem mieszkań w naszym kraju. Portal freedom-nieruchomosci.pl napisał w kwietniu br., że „najnowsze dane wskazują na brak około 1,5-2 mln lokali mieszkalnych w kraju. Już pod koniec 2022 r. Eurostat wskazywał, że polskie nieruchomości należą do najbardziej przeludnionych w Europie”.