Boom w mieszkalnictwie nie tylko deweloperów

Wszelkie znaki na niebie i ziemi zdają się mówić, że w nowym roku do grona beneficjentów koniunktury w budownictwie mieszkaniowym dołączą inwestorzy indywidualni. A to za sprawą zainicjowanego przez rząd programu ułatwień w budowie domów do 70 mkw., który wchodzi w życie już od najbliższego poniedziałku, 3 stycznia 2022 r.
Przypuszczalnie osłabnie przy tym trend nabywania mieszkań w celach spekulacyjno-inwestycyjnych (pod ich przyszły wynajem).
Przypomnijmy, że w przypadku rządowego programu chodzi o ułatwienia w budowie niedużego, jednorodzinnego, jednorodzinnego, wolnostojącego domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw., nie więcej niż dwukondygnacyjnego - realizowanego na własne potrzeby mieszkaniowe.
Nie będzie przy tym konieczności zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. A w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy będą wydawane w terminie 21 dni.
Ponadto organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy. Będzie do niej można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia.
Tymczasem według ankiety przeprowadzonej przez pośredników firmy Metrohouse w 2022 r. z jednej strony nastąpią dalsze wzrosty cen na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych (jednak nie z tak wysoką dynamiką jak w mijającym 2021 r.).
Z drugiej - jednym z głównych motorów rozwoju tego rynku może okazać się związana ze wspomnianym rządowym programem ułatwień pod budowę własnych domów o pow. do 70 mkw. sprzedaż działek pod takie domy oraz ich budowa.
Spytany przez nas o wpływ tego programu na rozwój budownictwa indywidualnego w 2022 r. w wywiadzie dla portalu filarybiznesu.pl główny ekonomista BOŚ Banku, Łukasz Tarnawa, stwierdził m.in., że „zapewne budownictwo indywidualne będzie się dynamicznie rozwijało także w 2022 r. Należy jednak przy tym przypomnieć o tym, że trend ożywienia tego segmentu budownictwa mieszkaniowego ma miejsce już od końca 2019 r. W poszczególnych kwartałach ostatnich dwóch lat dynamika wzrostu tego segmentu - liczona rok do roku - sięgała 25-60 proc.”.
Już wyniki mijającego 2021 roku potwierdzały boom na całym rynku mieszkaniowym, który jako jeden z nielicznych w całej gospodarce praktycznie nie uległ koronakryzysowi.
Według ostatnich danych GUS za styczeń-listopad oddano do użytkowania 208,4 tys. mieszkań, tj. o 5,3 proc. więcej niż rok wcześniej (kiedy wzrost wyniósł 6,7 proc.). Przy czym zwiększyła się liczba mieszkań zrealizowanych w budownictwie indywidualnym (o 18,8 proc.), a nieznacznie zmniejszyła - w budownictwie deweloperskim (o 2,0 proc.).
Dodajmy w tym miejscu, że to dwa główne segmenty budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju, z tym, że deweloperzy odpowiadają za ok. 60-proc. w całym tym rynku, zaś inwestorzy indywidualni za niemal całe pozostałe 40 procent (reszta, tj. nie więcej niż 2 proc. przypada na budownictwo zakładowe, spółdzielcze, komunalne oraz wznoszone obecnie w ramach państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem realizowanych przez spółkę PFR Nieruchomości).
Ponadto GUS szacuje, że na koniec listopada br. w budowie pozostawało 880,3 tys. mieszkań, tj. o 5,5% więcej niż w końcu listopada ub. roku.
Jak ocenia w opublikowanym dziś raporcie NBP na temat rynku mieszkaniowego w III kwartale 2021 r. „nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych bądź inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe”.
Co prawda „stopa zwrotu z wynajmowanych mieszkań jest niska (ok. 2,9%), pomimo tego cieszą się one zainteresowaniem, gdyż długookresowo postrzegane są jako inwestycje umożliwiające przechowanie wartości”.
Przypuszczalnie więc także w 2022 roku kupowanie mieszkań, po to, by je odnajmować, cieszyć się będzie, jak w 2021, popularnością. Choć zapewne już nie taką jak w mijających 12. miesiącach. Wynika to z faktu kolejnych podwyżek stóp procentowych serwowanych przez Radę Polityki Pieniężnej od jesieni. Wcześniej - ponad rok były w końcu niemal zerowe, wobec tego raty kredytów hipotecznych na zakup mieszkań były relatywnie niskie.
Obecnie jednak stopa referencyjna sięgnęła poziomu niemal 2 proc. i przypuszczalnie będzie dalej rosła w kolejnych miesiącach nowego roku. A to się przełoży na wzrost wysokości rat kredytów.
Nieco mniejsza niż w mijającym roku popularność zakupów mieszkań w celach spekulacyjno-inwestycyjnych (pod ich przyszły wynajem) wynikać będzie też ze względu na wciąż rosnące ich ceny. Tylko w III kwartale mijającego roku według danych wspomnianego raportu NBP notowano dalsze wzrosty cen mieszkań wobec II kwartału 2021 r. w większości największych miast w Polsce. A trend ten, według większości ekspertów, będzie kontynuowany w nadchodzących miesiącach.