Ceny mieszkań - zarówno na rynku pierwotnym (nowo oddanych do użytku), jak i wtórnym (tych już istniejących) to temat, którym zajmuję się na blogu raczej rzadko.
Pretekstem w tym przypadku jest najnowsze wydanie raportu Barometr Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 r.
Choć dla wielu młodych małżeństw zmniejszenie cen mieszkań do nabycia byłoby z pewnością dobrym i pożądanym rozwiązaniem, taki trend niestety nie nadchodzi. Tymczasem bowiem najnowsze wydanie wspomnianego raportu przynosi - jak określają to jego autorzy - „jasny sygnał dla poszukujących własnego M”: oczekiwana przez wielu gwałtowna korekta cen nie nadeszła. Mimo że dynamika sprzedaży na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach spadła o ok. 14% za metr kwadratowy, „stawki transakcyjne i ofertowe utrzymują stabilny lub wręcz rosnący trend”. Co, tłumacząc z języka autorów rozmaitych raportów „na nasze” oznacza, że niestety ceny dla kupujących wciąż pozostają nie tylko wysokie, ale - co gorsza nic nie wskazuje, że miałyby w najbliższej przyszłości się zmniejszać.
Jak piszą bowiem dalej autorzy wspomnianego raportu „głównymi motorami rynku stają się wyższa zdolność kredytowa Polaków oraz dynamicznie rosnący udział nieruchomości z segmentu premium”.
Jednak, według autorów raportu, „na rynku wtórnym wbrew nadziejom kupujących, II kwartał 2026 r. nie przyniósł cenowej ulgi. Spośród analizowanych metropolii jedynie we Wrocławiu odnotowano lekkie kwartalne spadki cen transakcyjnych (-3,2% kw./kw. do 11 919 zł/m kw.). Liderem rocznych wzrostów okazał się Gdańsk, gdzie za metr kwadratowy (mkw.) płacono średnio 13 610 zł – to aż o 12,7% więcej niż przed rokiem. W Warszawie średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 15 823 zł/mkw. (+2,8% kw./kw.)”.
„Analiza średnich stawek transakcyjnych nie daje podstaw do twierdzenia, że na rynku doszło do cenowej odwilży. Na rynku wtórnym w większości metropolii dominują umiarkowane wzrosty. Ponadto szeroka podaż, w tym rosnąca pula gotowych do odbioru mieszkań deweloperskich, sprawia, że czas sprzedaży nieruchomości z drugiej ręki wynosi obecnie od 3,5 do 4 miesięcy. Klienci mają w czym wybierać, co naturalnie wydłuża ich procesy decyzyjne – komentuje Marta Żółkowska, Country Manager Metrohouse Franchise SA. Najchętniej wybieranym segmentem na rynku wtórnym pozostają lokale o powierzchni 46–54 mkw.”
Przy czym, jak wynika z analizy różnych danych, tak naprawdę na polskim i nie tylko rynku mieszkaniowym rządzą firmy deweloperskie. Co prawda w ostatnich latach, z danych statystycznych GUS, wynika, że zwykle budowały one ok. 2/3 nowo wznoszonych mieszkań, jednak najnowsze dane - za I półrocze br. - wskazują, że deweloperzy wybudowali w ostatnich miesiącach nieco mniej, bo ok. 60% lokali.
Dane te wskazują bowiem, że nowych mieszkań deweloperzy oddali do użytku (procentowo) mniej niż zwykle. Jak czytamy „według wstępnych danych w okresie styczeń–czerwiec 2026 r. oddano do użytkowania 94,9 tys. mieszkań, tj. o 3,2% więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 57,4 tys. mieszkań – o 0,7% więcej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 34,1 tys. mieszkań, tj. o 4,2% więcej. W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 96,4% ogółu nowych mieszkań”.
Jak powiedział nam w niepublikowanym jeszcze wywiadzie dla portalu filarybiznesu.pl dr Jakub Rybacki, adiunkt w Zakładzie Ekonomicznych Analiz Empirycznych Akademii Leona Koźmińskiego, „lata, kiedy ceny na rynku mieszkaniowym maleją są u nas rzadkie. Okresy jakiejś większej zapaści gospodarczej w Polsce na szczęście się nie wydarzyły w ostatnich latach. Choć stosunkowo długo, gdy panowały najwyższe stopy procentowe, w latach 2023-2024, ceny nieruchomości rosły jednak dużo wolniej niż inflacja, dzięki czemu mieszkania stawały się relatywnie coraz bardziej dostępne. I w dłuższych okresach podobnie wyglądają dopasowania cen do wysokości stóp procentowych na naszym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Obecnie jednak ceny na tym rynku zaczynają przynajmniej rosnąć w tempie zbliżonym do inflacji. Zatem coraz bardziej tempo ich wzrostu można mimo wszystko określić jako „standardowe”. Na razie mimo wszystko utrzymuje się na tym rynku popyt wystarczający z punktu widzenia deweloperów. I trudno byłoby oczekiwać jego znaczącego osłabienia”.
Niestety wszystko wskazuje zatem, że to deweloperzy dalej będą dyktować ceny na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i to właśnie - czy tego chcemy, czy nie chcemy - właśnie od firm deweloperskich będzie zależeć dalszy rozwój sytuacji na tym rynku, podobnie jak i od dostępności kredytów mieszkaniowych.
Jak napisał Andrzej Łukaszewski, współautor wspomnianego Barometru Metrohouse i Credipass, odnosząc się do głównej formy finansowania zakupu mieszkań, tj. kredytu mieszkaniowego i ostatnio zauważalnego wzrostu nań popytu: „Powrót popytu na kredyty jest naturalną konsekwencją poprawy zdolności kredytowej Polaków. Jednak rosnąca liczba wniosków sparaliżowała częściowo procedury bankowe – czas oczekiwania na decyzję wydłużył się do kilku tygodni”.