W ciągu ostatniej dekady mieszkania zdrożały dwukrotnie

Według GUS ceny mieszkań w Polsce w 3 kwartale 2024 r. w porównaniu z 3 kwartałem 2023 r. wzrosły średnio o 14,4%. Warto dodać, że według Eurostatu był to jeden z najwyższych wzrostów notowanych w całej Unii Europejskiej. W porównaniu do III kwartału 2023 r. Polska ze wzrostem 14,4% znalazła się na drugim miejscu wśród krajów UE. Wyższy wskaźnik odnotowano tylko w Bułgarii (16,5%), a na trzecim miejscu były Węgry (13,4%). Z kolei spadki cen wystąpiły w czterech państwach: Francji (-3,5%), Finlandii (-2,8%), Luksemburgu (-1,7%) i Niemczech (-0,7%).
Eurostat porównał również ceny mieszkań dla III kwartału 2024 r. z cenami z 2010 r. Okazało się, że w tym czasie najbardziej podrożały mieszkania w Estonii i na Węgrzech (w obu przypadkach o 230%), oraz na Litwie (181%) i Łotwie (154%). Jedynie we Włoszech odnotowano spadek (-4%). Polska znalazła się na 10. miejscu wśród krajów UE. Przez ostatnie prawie 15 lat ceny wzrosły o 98%.
Wróćmy do danych GUS, porównującego u nas ceny z III kwartału ub.r. z III kw. 2023 r. Otóż w tym czasie podrożały zwłaszcza lokale na rynku pierwotnym, tj. lokali nowo oddanych do użytku - wzrost ten wyniósł 16,7%. Natomiast na rynku mieszkań używanych - 12,0%. Oznacza to, że popyt na własne „M” pozostaje wciąż wysoki – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zwłaszcza na obszarze największych miast, z Warszawą na czele.
O tym, jak własne mieszkanie stanowi wciąż jeden z głównych, najbardziej pożądanych towarów na naszym rynku świadczy porównanie cen z 2015 r. z tymi z III kwartału ub.r. Okazuje się, że w ciągu ostatniej dekady mieszkania zdrożały dwukrotnie! Ogółem o 109,2%, przy czym nieco mniej na rynku pierwotnym (o 98,3%), a więcej – na wtórnym (o 117,3%). Zjawisko to daje się rzecz jasna wytłumaczyć niższymi cenami mieszkań używanych od tych, obowiązujących na rynku pierwotnym. Nic wiec dziwnego, że to na te z rynku wtórnego panuje większy popyt, co skutkuje proporcjonalnie wyższym wzrostem ich cen (choć i tak pozostają tańsze od tych nowo wybudowanych).
Przy czym tempo wzrostu cen lokali mieszkalnych wyhamowało u nas w III kw. 2024 r. z 17,7% r/r w II kw., co stanowiło wynik spadku dynamiki cen na rynku pierwotnym z 19,2% r/r do 16,7% r/r i dynamiki cen na rynku wtórnym z 16,0% r/r do 12,0% r/r.
GUS podaje równocześnie, że w 3 kwartale 2024 r. najwyższy wzrost cen lokali mieszkalnych w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano w woj. podlaskim (o 4,3%), natomiast największy spadek cen zaobserwowano w woj. zachodniopomorskim (o 2,4%).
Eksperci Santander Bank Polska spodziewają się, że „aktualny, wysoki poziom cen mieszkań i rosnąca aktywność po stronie podażowej rynku mieszkaniowego (odzwierciedlona w rosnących liczbach wydawanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych budów) mogą sprawić, że 2025 r. będzie rokiem stabilizacji lub nawet spadku cen mieszkań. Będzie to jednak zależało od kształtu opracowywanego przez rząd programu mieszkaniowego”.
Co przy tym interesujące, według ostatnich danych przekazanych przez Bartosza Turka, głównego analityka firmy HREIT, powołującego się na szacunki innej spółki, Unirepo, na rynku wtórnym w miastach wojewódzkich aktualnych jest około 73 tysiące unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż. To przeciętnie o prawie 1/3 więcej niż rok temu. „Najbardziej cieszy jednak fakt, że nieśmiało odbudowuje się też oferta tańszych mieszkań. Przykładem są tu lokale w blokach z wielkiej płyty. Ogłoszeń dotyczących takich lokali rok temu ekstremalnie brakowało – było ich przeciętnie mniej niż 100 w przeliczeniu na miasto wojewódzkie. Teraz liczba ta jest o około 2/3 wyższa” – napisał ekspert z HREIT.
W najnowszym wywiadzie dla naszego portalu filarybiznesu.pl, Piotr Bujak, główny ekonomista PKO BP, dodał: - wzrosty cen wyraźnie spowalniają. Są one co prawda dwucyfrowe, ale jeszcze kwartał wcześniej w wielu miastach były powyżej 20%, a nierzadko nawet w pobliżu 30%. Zatem widać, że wygasa nadzwyczajny efekt programu wsparcia kredytobiorców „Bezpieczny kredyt 2%”. On przejściowo wzmocnił stronę popytową tego rynku, co znacząco podbiło ceny nieruchomości mieszkaniowych. Obecnie efekt tego programu ustępuje. Jednocześnie widać pewne ożywienie w podaży. Deweloperzy trochę „uciekają” przed wchodzącymi w życie, kolejnymi ostrzejszymi regulacjami różnego rodzaju. Trochę też liczą na pozytywne efekty oczekiwanych obniżek stóp procentowych NBP w kolejnych kwartałach i latach. Zatem oferta mieszkań na rynku rośnie.