Drożyzna na rynku mieszkaniowym

Choć na szczęście – i bardzo dobrze – inflacja spadła do poziomów nie notowanych od lat wciąż jeszcze nie wszystkie segmenty naszej gospodarki „znormalniały”.
Jednym z nich jest rynek mieszkaniowy, na którym ceny dyktują prywatne firmy deweloperskie, bowiem za średnio 2/3 oddawanych do użytku nowych lokali mieszkalnych odpowiadają deweloperzy. Przytłaczająca część pozostałej 1/3 „M” pojawiających się na rynku należy do inwestorów indywidualnych, wznoszących domy na własne potrzeby. Jedynie 1-2 proc. pozostałych nowo oddawanych do użytku obiektów mieszkalnych przypada na mieszkania realizowane przez zakłady pracy, gminy (mieszkania komunalne) czy w ramach wciąż jeszcze gdzieniegdzie działających Towarzystw Budownictwa Społecznego, oddających do użytku mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach.
Tymczasem w przypadku, który spróbuję poddać analizie, nie chodzi ani o „umiarkowane” czynsze, ani – tym bardziej – ceny. Choć trzeba dodać – dla zachowania jasności obrazu, iż na rynku mieszkaniowym należy rozróżnić segment pierwotny, tj. mieszkania nowo budowane, gdzie prym wiodą deweloperzy (plus inwestorzy indywidualni) oraz segment wtórny, tj. mieszkania i domu używane.
Otóż według internetowego serwisu nieruchomościowego Otodom w lutym br. średnia cena ofertowa dyktowana za mieszkania o powierzchni do 40 mkw. na warszawskim rynku wtórnym wyniosła – bagatela! - 20 032 zł/mkw. Jest to o 3,4% więcej niż w styczniu, ale jednocześnie – uwaga! - o 32,4% więcej niż przed rokiem. Przy czym sprzedający oczekiwali przeciętnie aż o ponad 4,9 tys. zł/mkw. więcej niż w lutym 2023 r.
Niewiele zmienia tu fakt, że według Głównego Urzędu Statystycznego ceny mieszkań na rynku wtórnym w całym kraju w 4  kwartale ub.r. w stosunku do 4. kwartału 2022 r. wzrosły „tylko” o 11,6%, a ściśle wzrosły średnio o 13,0% (w tym na rynku pierwotnym o 14,3%, a na rynku wtórnym o 11,6%). Co więcej, w tym samym 4 kwartale 2023 r. ceny lokali mieszkalnych były o 91,7% wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. (na rynku pierwotnym – o 80,6%, a na rynku wtórnym –  o 100,5%).
Wszystko to oznacza tak czy inaczej, że mieszkania wciąż drożeją sporo ponad poziom inflacji i niestety raczej nic nie wskazuje, by ta sytuacja w najbliższym czasie miała się zmienić.
Jak napisał Bartosz Turek, główny analityk w firmie HREIT, w Polsce lokale deweloperskie są aż tak popularne z powodu braków mieszkaniowych. Jego zdaniem „trzeba bowiem wiedzieć, że dla zaspokojenia aktualnych potrzeb musiałyby nad Wisłą powstać jeszcze około 2 miliony mieszkań. Trudno więc się dziwić, że Polacy częściej kupują nowe mieszkania niż mieszkańcy krajów, w których nieruchomości w przeliczeniu na liczbę obywateli jest więcej niż w Polsce”.  
Według eksperta do tego ważny jest też standard samych nieruchomości. „Przeciętne mieszkanie w Polsce jest już wyraźnie po 40-tce. Około jedno mieszkanie na 7. istniejących zostało zbudowane przed zakończeniem II wojny, a z kolei w miastach wojewódzkich od 20% do 35% mieszkań to lokale w blokach z wielkiej płyty – wynika z danych GUS. Nie jest więc tajemnicą, że standard lokali oferowanych przez deweloperów jest po prostu wyższy niż (…)przeciętny lokal z rynku wtórnego”.
Wracając do oceny rynku mieszkaniowego w naszej stolicy interesujący wydaje się komentarz analityków Banku Pekao SA. Otóż ich zdaniem „problemem jest coraz bardziej ograniczona powierzchnia gruntów pod zabudowę. Nowe osiedla mogą powstać na gruntach poprzemysłowych, np. na terenie dawnej fabryki FSO Żerań, lub zajezdni autobusowej przy Chełmskiej, ale wymagają one kosztownej i czasochłonnej remediacji. Presja na wzrost cen mieszkań w Warszawie będzie więc najpewniej wciąż obecna”.
Marcin Kaźmierczak z portalu Bankier.pl następująco podsumował sytuację na stołecznym rynku mieszkaniowym: „Tak silny wzrost oczekiwań sprzedających mieszkania to zarówno efekt wystrzału popytu na mieszkania generowanego dopłatami do kredytów mieszkaniowych w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak i zmiana struktury oferty, a mówiąc prościej jej przetrzebieniem i wyprzedażą tańszych, a więc dostępniejszych i zarazem obniżających średnią cenę, mieszkań”.