Rekordy w cieniu pandemii

W obliczu napaści wojennej Rosji na Ukrainę na dalszy plan odeszła pandemia koronawirusa. A to ona właśnie przez ostatnie dwa lata określała warunki rozwoju całej gospodarki, znacząco je pogarszając. W tym kontekście spływające w ostatnich dniach dane GUS dotyczące budownictwa, zwłaszcza mieszkaniowego, w 2021 roku stanowią pozytywną niespodziankę.
Tym bardziej, że dla całej branży budowlanej okres pandemii nie okazał się najlepszy: z rosnącymi wskutek inflacji i drożejącej energii cenami materiałów budowlanych i kosztami pracy - z powodu wzrastających płac pracowniczych.
A jednak ubiegły rok okazał się kolejnym, po 2020 rekordowym. Oddano bowiem wówczas do użytkowania rekordowe niemal 235 tys. mieszkań. Oznacza to, w porównaniu z rokiem poprzednim, wzrost liczby mieszkań - o ponad 14 tys. (6,4%). A przecież tego typu wielkości znane były po raz ostatni kilkadziesiąt lat temu, jeszcze w epoce PRL. Powyżej 200 tys. mieszkań rocznie budowano w latach 1972-1980.
Potem było już zresztą gorzej. W latach 1981-1992 liczba ta mieściła się w przedziale pomiędzy 133, a 196 tysięcy. Lata 90. XX wieku przyniosły pod tym względem zapaść. Budowano wówczas poniżej 100 tys. mieszkań co roku, przy czym najmniej: 62,13 tys. w 1996 r. - to mniej więcej tyle, co w pierwszych latach 50. ubiegłego wieku.
Co istotne, w ostatnich latach corocznie znacząco zwiększa się łączna powierzchnia realizowanych mieszkań. W przeliczeniu na km kwadratowe, jeszcze w latach 50. ub. wieku rocznie oddawano do użytku 2-8 km2 powierzchni lokali mieszkalnych. Następnie wielkość ta rosła do 17,7 km2 w 1979 r., potem spadała: do 7,2 km2 - w 1999 r.
Zaś w ostatnich latach nastąpił wyraźny wzrost wielkości budowanych powierzchni mieszkań w całym kraju. W 2018 r. było to już 16,7 km2, w 2019 - 18,4 km2, w 2020 - 19,6 km2, zaś w 2021 r. - 21,8 km2 - najwięcej po II wojnie światowej.
Owe niemal 22 km2 powierzchni mieszkań wybudowanych w całym kraju w ub. roku przełożyło się na wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej nowo oddanego mieszkania, która wyniosła wówczas 92,8 m2 (w 2020 r. – było to 88,7 m2). Przy czym, jak zaznacza GUS, średnia powierzchnia mieszkania w budynkach jednorodzinnych ukształtowała się na poziomie 133,1 m2, natomiast w budynkach wielorodzinnych - 52,6 m2.
Jak jednak stwierdził, w przeprowadzonym przez mnie wywiadzie dla portalu filarybiznesu.pl, Łukasz Kozłowski, główny ekonomista Federacji Przedsiębiorców Polskich: - Utrzymanie takich rezultatów w obecnym roku będzie bardzo trudne z kilku powodów. Z jednej strony istnieją bariery podażowe dla produkcji budowlanej, w tym dla budowy nowych mieszkań. Związane jest to z tym, że deweloperzy sygnalizują wyczerpywanie się banków ziemi, co utrudnia podejmowanie kolejnych inwestycji. Z drugiej strony prognozy popytu pokazują niepewność związaną przede wszystkim z rosnącymi kosztami finansowania, a także na skutek wojny na Ukrainie.
Z kolei Agnieszka Jankowska, dyrektor w dziale Investment Properties w CBRE, że w obecnej sytuacji działki budowlane z punktu widzenia deweloperów stały się obecnie rekordowo drogie. - Pandemia sprawiła też, że deweloperzy coraz mocniej interesują się terenami pod zabudowę jednorodzinną. Do tej pory tego typu inwestycje realizowały głównie małe podmioty, ale rosnące zainteresowanie domami ze strony klientów indywidualnych powoduje, że również duzi gracze robią tego typu inwestycje. Najbardziej interesujące są tereny, gdzie można zrealizować co najmniej 20 domów jednorodzinnych w podmiejskich miejscowościach miast wojewódzkich.
W tym kontekście paradoksalnie w ubiegłym roku nastąpiły także interesujące przesunięcia w strukturze podmiotów realizujących mieszkania. Wg GUS deweloperzy wybudowali wówczas 60,5% wszystkich nowo oddanych mieszkań, a inwestorzy indywidualni - 37,6%. Oznacza to, że w porównaniu z poprzednim rokiem udział mieszkań deweloperskich spadł o 4,1 p. proc. (z 64,6%). Jednocześnie o tyle samo wzrósł wtedy odsetek mieszkań wybudowanych przez inwestorów indywidualnych (z 33,5%).
Według wspomnianego głównego ekonomisty FPP: - Inwestorzy indywidualni budują domy i mieszkania związane przede wszystkim z zaspokajaniem własnych potrzeb. To są w większości domy jednorodzinne. Widzimy zmianę preferencji klientów na rynku mieszkaniowym. Jest to po części związane z efektami pandemii. Nastąpiło bowiem przesunięcie preferencji tych inwestorów w kierunku większych domów, niekoniecznie zlokalizowanych w centrach miast.