Mieszkania, deweloperzy, budowlani

Rynek mieszkaniowy to jeden z tych segmentów naszej gospodarki, które oparły się koronakryzysowi. Ceny mieszkań w ciągu 2020 r. i pierwszych miesięcy br. nadal rosną, choć z mniejszą dynamiką niż jeszcze w 2019 r.
Nic zatem dziwnego, że firmy deweloperskie (na których produkcję przypada 2/3 budowanych lokali mieszkalnych), zwłaszcza te największe - nie mają specjalnych powodów do narzekań. Gorzej wygląda kondycja firm wykonawstwa budowlanego.
Według marcowego raportu firmy badawczej Expander i Rentier.io pandemia nie przyniosła oczekiwanego przez wielu spadku cen mieszkań.
Co więcej, „sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wskazuje, że w kolejnych miesiącach nie należy spodziewać się spadków cen mieszkań. Kredyty cieszą się na tyle dużym zainteresowaniem, że niektóre banki zostały „zasypane” wnioskami i musiały wprowadzać działania w celu przyhamowania napływu”.
Expander zwraca ponadto uwagę na fakt, że nie licząc II kwartału ub.r. stawki cen „M” wciąż rosły, choć zdecydowanie wolniej niż wcześniej. Autorzy raportu oszacowali, że w ciągu roku od lutego 2019 r. do lutego 2020 r. ceny ofertowe mieszkań wzrosły średnio aż o 16%. W lutym 2021 r. wzrosły o kolejne 6,6% w porównaniu z lutym ub.r.
Obecnie w Warszawie średnia cena wzrosła do 11.200 zł za mkw., w Krakowie do 9.600 zł za mkw., a we Wrocławiu - do 8.588 zł za mkw. Ponadto w Gdańsku - do 9.983 zł za mkw.
Słabszy w 2020 r. wzrost cen mieszkań potwierdzają dane opublikowane w ostatnim raporcie Narodowego Banku Polski. W ub. roku „obserwowano wzrost r/r średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast, jednakże w czwartym kwartale 2020 r. tempo tego wzrostu, zwłaszcza na rynku wtórnym, spadło” - czytamy w raporcie NBP. Dokument przypomina także, iż w ub.r. oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań, co było efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat.
Eksperci NBP podkreślają, że rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) powodują większe zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się.
Na tym ostatnim nastąpił w ub.r. wzrost cen ofertowych w 10 największych miastach. Jednak ceny transakcyjne mieszkań rosły już tylko nieznacznie.
Interesujące wnioski wypływają z badania ankietowego firm deweloperskich oraz firm budowlanych realizujących projekty mieszkaniowe przeprowadzonego przez NBP. Te pierwsze poradziły sobie znacznie lepiej od budowlanych w trakcie 2020 - pierwszego pandemicznego roku
Według NBP pierwotny rynek mieszkaniowy w ub.r. ostatecznie „zachował się stabilnie i zakończył rok z niższym spadkiem sprzedaży niż przewidywano na początku pandemii”. Było to spowodowane szybką odbudową popytu na mieszkania w drugiej połowie roku, co miało istotny, pozytywny wpływ na sytuację deweloperów i w mniejszym zakresie firm budowlanych.
W tej sytuacji kondycja ekonomiczna zdecydowanej większości badanych deweloperów mieszkaniowych na koniec 2020 r. była dobra i porównywalna z ocenami na koniec 2019 r.
Co więcej, „w niepewnym otoczeniu rynkowym dużo lepiej poradziły sobie największe firmy deweloperskie, które w II półroczu 2020 r. wprowadziły wiele nowych projektów na rynek i odnotowały poprawę sprzedaży”. Ponadto większość deweloperów oczekuje, że ich sytuacja ekonomiczna nie powinna ulec znaczącym zmianom w 2021 r., a „niewielki ich odsetek oczekuje jej poprawy”.
Na dobrą kondycję finansową większości deweloperów wpłynęła „możliwość utrzymania poziomu cen mieszkań i przerzucenia rosnących kosztów produkcji na klientów”.
Co ciekawe, blisko połowa ankietowanych deweloperów przewiduje utrzymanie niewielkiego spowolnienia na rynku mieszkaniowym przez okres do jednego roku, a spora część przez okres powyżej jednego roku, ale nie dłużej niż do dwóch lat.
W zgoła innej kondycji pozostają firmy budowlane, zajmujące się realizacją mieszkań deweloperskich. Co prawda ich sytuacja „znacząco poprawiła się na przestrzeni lat, jednak jest istotnie gorsza niż sytuacja firm deweloperskich”. NBP konkretyzuje, że „obok problemów związanych z COVID-19 na firmy te oddziałuje wygasająca perspektywa finansowa EU i spadek inwestycji infrastrukturalnych. W konsekwencji w sektorze narasta konkurencja, co wpływa na wyniki finansowe”.
Co więcej, według danych finansowych oraz ankiet zebranych wśród przedsiębiorstw budowlanych zmiany planów inwestorów w ub.r. w następstwie pandemii wpłynęły na spadek przychodów blisko połowy firm budownictwa kubaturowego.
Spodziewane od co najmniej drugiej połowy br. odbicie całej gospodarki, dzięki znacząco rosnącej liczbie wyszczepialności i spodziewanym luzowaniu kolejnych obostrzeń, powinno pozytywnie wpłynąć m.in. na sytuację w budownictwie mieszkaniowym. Być może dzięki temu ulegnie poprawie także sytuacja budowlanych firm wykonawczych.