Mieszkaniówka w kryzysie

Opublikowane w ostatnich dniach dane GUS za styczeń i luty br. jednoznacznie oddają obecną sytuacją na rynku mieszkaniowym.
Oddano wówczas do użytkowania 34 tys. mieszkań, a zatem o niecałe 3% mniej niż przed rokiem (ściśle 97,1%). Ale, co gorsza, spadła w porównaniu ze styczniem-lutym ub.r. - i to aż o 1/3 - również zarówno liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (do zaledwie 65,7%), jak i liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (- do poziomu 68,3%). Okazało się, że w tym czasie rozpoczęto budowę zaledwie 20,6 tys. mieszkań, a więc ok. 60% liczby wówczas oddanych do użytku.
O ile liczbę lokali wybudowanych w pierwszych dwóch miesiącach br. nieco tylko mniejszą niż przed rokiem, można tłumaczyć np. warunkami atmosferycznym, chociaż tegoroczna zima okazała się akurat i tak stosunkowo łagodna. To jednak mniejsza aż o 1/3 liczba zarówno lokali z uzyskanymi pozwoleniami na budowę, jak tych, których realizację  rozpoczęto, wskazuje, na to, że rynek mieszkaniowy zaczyna właśnie odczuwać skutki ubiegłorocznych podwyżek stóp procentowych przez RPP.
Skutkowało to radykalnym obniżeniem popytu na nowe kredyty mieszkaniowe, a z drugiej strony wstrzymaniem przez deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych (łącznie obie grupy inwestorów odpowiadają za powstawanie 98,5% wszystkich lokali na naszym rynku) decyzji o rozpoczynaniu budów nowych mieszkań.
Dla obserwujących sytuację na naszym rynku mieszkaniowym nie stanowi to rzecz jasna zaskoczenia. Według danych Związku Banków Polskich w całym 2022 r. banki w naszym kraju udzieliły 126 tys. nowych kredytów mieszkaniowych. A to oznacza spadek aż o 50,75% w stosunku do rekordowych wyników za 2021 r. W ujęciu wartościowym, osiągnięty w 2022 r. wynik 43,6 mld zł był niższy o 49,11% niż przed rokiem.
ZBP tłumaczy to faktem, iż podwyżki podstawowych stóp procentowych zapoczątkowane w październiku 2021 r. skutkowały coraz wyższymi wzrostami wskaźnika WIBOR. A to w konsekwencji przełożyło się na jeszcze droższy kredyt hipoteczny. Jeśli jeszcze na początku ub.r. stopą referencyjna NBP utrzymywała się na poziomie 1,75%, to na koniec wzrosła do poziomu 6,75%. W tej sytuacji, po raz pierwszy od 2012 r. zanotowano spadek średniej wartości nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego. Z rekordowego poziomu 353 tys. zł na koniec I kw. 2022 r. spadł do 325 tys. zł na koniec ub.r.
Aby uświadomić sobie skalę obecnej zapaści na rynku mieszkaniowym warto przypomnieć inne dane ZBP, pokazujące różnice w jego sytuacji dziś w porównaniu z poprzednim okresem. Otóż w ub.r. pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań sektor mieszkaniowy zanotował najlepszy wynik od 1979 r. W 2022 r. oddano bowiem do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów, a zatem o kilka tysięcy więcej niż w rekordowym roku 2021. 
Biorąc pod uwagę wcześniej przytoczone dane GUS za pierwsze dwa miesiące br. można zakładać, że w całym bieżącym roku zostanie oddanych do użytku nawet poniżej 200 tys. mieszkań, co zdarzy się po raz pierwszy od kilku lat.
Nic dziwnego, skoro, w opinii ZBP „w sektorze budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano najpoważniejsze zahamowanie koniunktury od kilkunastu lat. Deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014”.
Co więcej, liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych spadła w 2022 r. o ponad 30%. A jednocześnie zaczęto wówczas budować aż o 77 tys. mniej mieszkań niż rok wcześniej. 
O skali obecnego tąpnięcia w mieszkaniówce świadczą jeszcze inne dane, dotyczące samych inwestycji deweloperskich (odpowiadających za ok. 2/3 całego rynku mieszkaniowego w naszym kraju). Otóż deweloperzy od 1 stycznia do końca lutego rozpoczęli budowy 12,4 tys. lokali mieszkalnych. Jak przypomina portal Bankier.pl, w porównaniu ze styczniem-lutym 2022 r. był to wynik gorszy o 33,5 proc. Zaś względem najlepszego w historii 2021 r. spadek wyniósł aż 44,4 proc.
W tej sytuacji o istotnej poprawie na tym rynku będzie można mówić dopiero za kilka lat. Spadek wysokości stóp procentowych, a ściśle rozpoczęcie cyklu ich obniżania przez NBP, który powinien wpłynąć na powrót popytu na kredyty hipoteczne pod zakup mieszkań zapowiadany jest nie wcześniej niż na koniec br./początek 2024 r. Biorąc pod uwagę fakt, iż cykl budowy mieszkań wynosi średnio co najmniej dwa lata (od uzyskania pozwolenia na budowę do oddania do użytku) powrót koniunktury w mieszkaniówce można więc zakładać nie wcześniej niż na drugą połowę obecnej dekady.
Choć na szybszą i przynajmniej częściową odbudowę popytu na tym rynku może mieć pozytywne przełożenie wdrożenie zapowiadanego przez rząd programu „Pierwsze mieszkanie” (z kredytem w wysokości 2% gwarantowanym przez państwo).